Meinung: Wie kann Los Angeles Massenräumungen stoppen?

Letzte Woche kündigte der Vermieter Douglas Emmett Inc. Pläne zur Räumung aller Mieter seines 25-stöckigen Apartmentkomplexes Barrington Plaza in West Los Angeles an. Das Gebäude umfasst 712 mietstabilisierte Einheiten, von denen 577 von Bewohnern bewohnt werden. Das Unternehmen, das 18,3 Millionen Quadratmeter Bürofläche und 4.209 Mieteinheiten in Los Angeles und Honolulu besitzt, hat als Grund für diese Räumungen eine Anordnung der Stadt zur Modernisierung der Sprinkleranlage des Gebäudes angeführt, die nach einem Brand im Jahr 2020 erfolgte, bei dem 13 Menschen verletzt und getötet wurden ein Bewohner.

Die Entscheidung des Los Angeles Housing Department, diese Räumungen zuzulassen, ist ungewöhnlich und stellt einen gefährlichen Präzedenzfall dar, da Los Angeles sich darauf vorbereitet, im Rahmen seiner Green New Deal-Dekarbonisierungsbemühungen umfassende Renovierungen von Wohngebäuden vorzuschreiben.

Als Rechtfertigung für die Massenräumung nutzt Douglas Emmett den Ellis Act, der Kalifornier in die Obdachlosigkeit treibt. Dieses 1985 verabschiedete Gesetz des US-Bundesstaates Kalifornien wurde geschaffen, um kleinen Vermietern, die ihre Geschäftstätigkeit aufgeben wollen, die Möglichkeit zu geben, Mieter aus mietpreisgebundenen Einheiten zu vertreiben, um sie vom Mietmarkt zu entfernen. Aber der Ellis Act wird von Vermietern von Unternehmen regelmäßig genutzt, um den örtlichen Räumungsschutz zu umgehen, um einkommensschwache Mieter zu verdrängen und ihre Häuser in Boutique-Hotels und Pseudo-Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dies hat dazu geführt, dass Zehntausende mietpreisgebundene Wohneinheiten in Los Angeles abgerissen wurden, was die Krise der bezahlbaren Wohnungen in der Stadt verschärfte und Arbeiterviertel verdrängte.

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Mieter des Barrington Plaza, eines Hochhaus-Apartmentkomplexes in LA, werden geräumt, um Platz für den Einbau von Brandschutzsprinklern zu schaffen

Gemäß der Mietstabilisierungsverordnung von Los Angeles können Vermieter Mieter aus mietpreisgebundenen Einheiten verweisen, wenn eine „Anordnung zur Einhaltung einer Räumungsanordnung einer Regierungsbehörde, eine Anordnung zur Einhaltung, eine Kürzungsanordnung oder eine andere Anordnung vorliegt, die die Räumung erforderlich macht“. des Gebäudes, in dem sich die Mieteinheit befindet.“ Im vorliegenden Fall besteht eine solche Anordnung, und das aus gutem Grund: Der mangelhafte Brandschutz des Gebäudes stellt seit Jahrzehnten eine Gefahr für die Mieter dar.

Douglas Emmetts Position, dass diese Anordnung eine Räumung „erfordere“ und nicht eine vorübergehende Umsiedlung für Mieter, ist ein typisches Manöver, um die Mieten durch die Räumung mietpreisstabilisierter Einheiten zu erhöhen. Aber warum tut die Stadt Los Angeles alles, um einem 2-Milliarden-Dollar-Konzern dabei zu helfen, die Antiräumungsgesetze zu umgehen? Douglas Emmett hat bereits zugegeben, dass er nicht die Absicht hat, das Barrington Plaza nach Abschluss der Renovierungsarbeiten vom Mietmarkt zu nehmen, wie es der Ellis Act vorschreibt. Los Angeles nutzt seinen Mechanismus auch nicht, um mietstabilisierte Mieter vor Schaden oder Verdrängung durch von der Stadt angeordnete Gebäuderenovierungen zu schützen.

Das Tenant Habitability Program (THP) bewertet die Auswirkungen groß angelegter Renovierungsarbeiten und trägt dazu bei, Störungen und Vertreibungen durch vorübergehende Unterbringung, finanzielle Unterstützung und die Einführung von Arbeitsverfahren zu mildern, die es den Mietern ermöglichen, in ihren Einheiten zu bleiben. Zu den qualifizierenden Aufgaben des Programms gehören bauliche Reparaturen aus Gründen des Brandschutzes.

Leider ist Barrington Plaza nicht die erste Massenräumung nach dem Ellis Act in Los Angeles, und es wird auch nicht die letzte sein. Aber es sollte als dringende Erinnerung daran dienen, dass wir über einen starken Mieterschutz verfügen müssen, wenn die Stadt beginnt, Gesetze zur Dekarbonisierung von Wohngebäuden zu erlassen.

Im vergangenen April stimmte der Stadtrat von Los Angeles dafür, einen Plan zur Reduzierung des CO2-Fußabdrucks von Zehntausenden Gebäuden in der ganzen Stadt durch die Nachrüstung mit emissionsmindernden und energiesparenden Technologien als Teil des Los Angeles Green New Deal zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes aufzustellen Emissionen bis 2050. Im Rahmen des Plans werden Eigentümer von Wohnimmobilien schließlich dazu verpflichtet, ihre Gebäude nachzurüsten, um ihren CO2-Fußabdruck zu verringern. Dies könnte die Modernisierung der Schalttafeln, die Trennung von Erdgas und neue Geräte umfassen. Diese Nachrüstungen können sich leicht auf Zehntausende Dollar pro Einheit belaufen, wobei ein Großteil der Kosten im Voraus fällig wird.

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Die Anti-Belästigungsverordnung zielt darauf ab, die schlimmsten Verstöße von Immobilieneigentümern zu stoppen, die eklatant gegen die Gesetze verstoßen, die ehrliche Vermieter befolgen.

Die Stadt muss alles dafür tun, dass diese Kosten nicht von den Mietern getragen werden. Zwei Millionen Menschen wohnen in Los Angeles zur Miete, und eine USC-Studie aus dem Jahr 2019 ergab, dass mehr als 70 % der Haushalte stark mit der Miete belastet sind. Auch in Los Angeles mangelt es an bezahlbarem Wohnraum. Wenn die Stadt zulässt, dass obligatorische Sanierungen durch Mieterhöhungen finanziert werden oder als Vorwand für die Räumung von Mietern genutzt werden, wird die Zahl der bezahlbaren Wohneinheiten noch stärker sinken und noch mehr unserer Nachbarn durch Vertreibung, Schulden und Obdachlosigkeit destabilisiert werden.

Der kalifornische Gesetzgeber sollte den Ellis Act aufheben. In der Zwischenzeit muss die Stadt ihre bestehenden Befugnisse nutzen, um unsere Mieterpopulation zu schützen, einschließlich der Aufrechterhaltung des Tenant Habitability Program, wo immer es gilt, und einer engen Begrenzung der Arten staatlicher Anordnungen, die eine unverschuldete Räumung auslösen können. Außerdem sollte ein öffentliches Förderprogramm für Kleinvermieter geschaffen und umgesetzt werden, die Wohneinheiten bezahlbar halten. Tatsächlich tun wir dies bereits für Hausbesitzer: Es gibt staatliche und bundesstaatliche Förderprogramme für Verbesserungen wie den Einbau von Solarenergie in Wohngebäuden, Toiletten und Duschköpfen mit geringem Durchfluss sowie energieeffizienten Fenstern. Subventionen für Immobilieneigentümer sollten einer Bedürftigkeitsprüfung unterliegen, damit nicht die Öffentlichkeit die Rechnung für Firmenvermieter und Investoren bezahlen muss.

Wir brauchen dringend Umweltmaßnahmen, die die Gesundheit der Gemeinden erhalten, aber nicht auf Kosten der Vertreibung von Mietern aus ihren Häusern. Dekarbonisierungsbemühungen müssen mit starkem Mieterschutz vorangetrieben werden, einschließlich Einschränkungen bei Räumungen und Mieterhöhungen. Andernfalls ersetzen wir einfach eine Reihe von Problemen durch eine andere.

Chelsea Kirk ist Direktorin für Politik und Forschung für Building Equity and Transit bei Strategic Actions for a Just Economy.