Serhant zum Thema Immobilien: Schlafzimmer- und Büroausstattung haben Vorrang vor dem Preis pro Quadratmeter

Das Risiko eines Zusammenbruchs des Bankensektors, schwankende Aktieninvestitionen und dauerhafte Veränderungen in der Art und Weise, wo und wo Menschen arbeiten, nachdem die globale Pandemie die Vorteile flexibler Arbeitsplätze offenbart hat, sind nur einige der Treiber, die sich auf hochwertige Immobilien auswirken – und zwar auf die Immobilienmärkte im Allgemeinen.

Darüber hinaus bleibt der Bestand an Angeboten historisch gesehen knapp, was vor allem Käufer und deren Makler dazu zwingt, kreativ zu werden.

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MarketWatch hat den führenden Immobilienmakler Ryan Serhant um etwas Fachwissen für die Steuerung von Kauf und Verkauf in einer sich immer noch verändernden Welt nach COVID-19 gebeten.

Serhant ist Agent, CEO und Gründer von SERHANT, einem vertikal integrierten Mega-Brokerunternehmen, das eine Listing-Abteilung sowie ein eigenes Filmstudio, eine Bildungsabteilung, ein Marketingteam und eine Technologieplattform umfasst. Er ist außerdem Bestsellerautor, Produzent und eine zentrale Figur in Bravos „Million Dollar Listing New York“ und „Sell It Like Serhant“.

Einige Antworten wurden aus Gründen der Länge und Klarheit bearbeitet.

Marktbeobachtung : Es herrscht ein Umfeld steigender Zinsen, die Aktienmärkte SPX, +0,62 % sind volatil und wir hätten beinahe einen Bankenzusammenbruch erlebt, dessen Behebung aggressive Umstrukturierungen im Finanzbereich erforderte. Welche Auswirkungen hat dies auf den High-End-Immobilienmarkt – oft ein reiner Bargeldmarkt?

Serhant : Der Luxusmarkt, ob Immobilien, Schmuck, Kunst oder Autos, ist relativ [aktien- und zins-]marktresistent. So sehen wir es gerne. Auf dem High-End-Wohnimmobilienmarkt verzeichnen wir einen Zustrom von Deals, die noch immer rekordverdächtige [Preis-]Zahlen haben, da Käufer versuchen herauszufinden, wo sie ihr Geld anlegen sollen.

Allerdings ist die Lautstärke offensichtlich geringer. Und Käufer sind bei emotionalen Käufen etwas vorsichtig. Wir haben während der COVID-Quarantänejahre viele Transaktionen mit Menschen durchgeführt, die ihre Entscheidungen mehr mit dem Herzen als mit ihrem Geldbeutel und ihrer Logik trafen. Es war also ein sehr, sehr aktiver Markt, der zwar etwas nachgelassen hat, aber immer noch stark ist.

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Marktbeobachtung : Es ist also eine etwas gesündere Beziehung, was bedeutet, dass Käufer praktisch unauffällig ein Angebot abgeben müssen? Stattdessen gibt es etwas mehr Push-and-Pull zwischen Käufern und Verkäufern, etwas normalisierter?

Serhant : Ich würde nicht sagen normalisiert und ich bin nicht der Einzige, der das sagt. Bei jeder Marktbewegung kommt es zu einer Unterbrechung. Die Verkäufer sind offensichtlich der Meinung, dass der Markt stärker ist, als er ist. Käufer sind der Meinung, dass der Markt schlechter ist. Also schalten Verkäufer die Nachrichten ein und sagen „Wow, schnelle Inflation.“ Nirgends kann man sein Geld anlegen, die Banken scheitern, Immobilien sind der stärkste Vermögenswert überhaupt, ich erhöhe meinen Preis. Käufer schauen sich die Nachrichten an und sehen, dass eine Rezession droht, düstere Stimmung, und sagen: „Ich werde etwa 20 % der Nachfrage rausschmeißen.“ Es liegt also eine Unterbrechung vor.

Aber was diesen Markt einzigartig macht, ist, dass es aufgrund der höheren Zinssätze einen sehr, sehr, sehr spürbaren Mangel an Lagerbeständen gibt, weil der durchschnittliche Verkäufer jetzt nicht mehr aufsteigen kann – ich besitze ein Haus mit zwei Schlafzimmern und brauche jetzt ein Haus mit drei oder drei Schlafzimmern eine Vier und so weiter. Und das taten sie schon seit den 1950er Jahren.

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Marktbeobachtung: Und internationale Einkäufe in den USA sind gesund? Diese bargeldlosen, überhöhten Angebote, die viele inländische Kreditnehmer in diesem lang anhaltenden Niedrigzinsumfeld verdrängten?

Serhan: Zu Beginn dieses Jahres konnten wir beobachten, dass ausländische Käufer wieder in die Vereinigten Staaten kamen. Weißt du, sie kaufen gerne US-Dreck, oder? Sie setzen ihr Geld gerne hier ein.

Wir sind gewissermaßen Nutznießer von Ländern wie Kanada, die sehr, sehr öffentlich auf ausländische Käufer verzichtet haben, die versuchen, die Kontrolle über ihren Immobilienmarkt zu erlangen. Nun gibt es Schlupflöcher und es gibt Möglichkeiten, in Kanada immer noch ein ausländischer Käufer zu sein. Aber wissen Sie, es ist zusätzliche Arbeit.

Es gibt auch viele Eltern, die Wohnungen für Kinder kaufen, die wieder zur Schule oder zur Universität gehen und nicht nur über Zoom [zum Unterricht] gehen.

„‚Der US-amerikanische High-End-Immobilienmarkt hat von Ländern wie Kanada profitiert, die sehr, sehr öffentlich auf ausländische Käufer verzichtet haben.‘“

Marktbeobachtung : Gibt es derzeit einen bestimmten Trend? Bestimmte Konfigurationen, bestimmte Annehmlichkeiten, bestimmtes Filmmaterial? Was bewegt sich schneller als andere?

Serhan: Es ist interessant. Früher haben wir uns stark auf den Preis pro Quadratmeter konzentriert. So können Sie feststellen, ob Sie einen guten oder einen schlechten Kauf tätigen. Wir sehen, dass die Leute auf den Preis pro Fuß achten, aber sie berücksichtigen tatsächlich den Preis pro Schlafzimmer und sagen, ich brauche diesen zusätzlichen Platz. Ich brauche dieses Homeoffice. Und manchmal zahlen sie dafür extra. Dennoch haben wir eine Handvoll Angebote zwischen New York City, den Hamptons und Südflorida, wo der Preis pro Fuß im Vergleich zu den Vergleichswohnungen unglaublich hoch, der Preis pro Schlafzimmer jedoch niedrig ist. Deshalb helfen wir den Menschen heutzutage, ihre Investitionen anhand verschiedener Kennzahlen zu betrachten. Zum Teil, weil man angesichts derart niedriger Lagerbestände seine Denkweise über den Kauf und Verkauf von Immobilien ändern muss.

Offene Grundrisse und größere Quadratmeterzahlen erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. COVID ist noch gar nicht so lange her. Hybrides Arbeiten erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit. Vielleicht nicht so sehr bei Investmentbanken, aber bei vielen Unternehmen.

„‚Was diesen Markt einzigartig macht, ist, dass es aufgrund höherer Zinssätze einen sehr, sehr, sehr spürbaren Mangel an Lagerbeständen gibt, weil Ihr durchschnittlicher Verkäufer jetzt nicht mehr aufsteigen kann.‘“

Marktbeobachtung : Ich behandle auch Themen zu Nachhaltigkeit, Klimawandel und Energiewende. Ich habe mich also gefragt, ob diese Art von Fragen auf dem Luxusmarkt, vergleichen wir ihn mal mit vor drei Jahren, mit vor fünf Jahren oder mit vor zehn Jahren, eine Rolle spielen. Ich habe sogar einige Märkte abgedeckt, in denen Käufer sich für das elegante Aussehen von Induktions-Elektroherden statt für einst unverzichtbare Gasherde entscheiden.

Serhant : Sie fragen nicht so oft nach [Nachhaltigkeit] wie nach der Frage, ob es Kosteneinsparungen gibt oder ob es gesundheitliche Bedenken gibt. In einer Stadt wie New York denkt man in erster Linie an die Luftqualität. Sie könnten sich also fragen: Wie ist die Qualität der Luft, mit der wir schlafen und atmen würden und die mein Baby einatmen wird? Ist das recycelte Luft? Und sie fragen nach der Wasserqualität. So haben wir beispielsweise in einem unserer Gebäude in Lower Manhattan, Jolie, in der Greenwich Street, austauschbare Filter in unsere Duschköpfe eingebaut.

In unseren Vorstadtmärkten, in denen wir Häuser haben, denken die Menschen über ihren CO2-Fußabdruck hauptsächlich im Hinblick auf den Transport nach. Sie suchen nach Heimladegeräten für Elektrofahrzeuge (EVs) TSLA, +4,58 % und in unseren Stadthausmärkten sehen wir immer mehr Solarmodule TAN, -0,28 %, um diese Häuser mit Strom zu versorgen. Sogar von meinem Haus in Brooklyn aus, während ich mich auf Neubauten umschaue, habe ich noch nie so viele Menschen gesehen, die Sonnenkollektoren auf ihren Dächern anbringen. Ich würde also sagen, dass [Nachhaltigkeit und alternative Energie] nicht das Erste sind, woran die Menschen denken, wenn sie sich für einen Wohnort entscheiden, aber sie sind Teil des Gesprächs.

„‚Jetzt sehen wir, dass Leute auf den Preis pro Fuß achten, aber sie berücksichtigen wirklich den Preis pro Schlafzimmer und sagen, ich brauche diesen zusätzlichen Platz. Ich brauche dieses Heimbüro.‘ "

Marktbeobachtung : Wir haben viele Artikel über die Zukunft von Innenstädten und Stadtkernen in einer Post-COVID-Welt, die Zukunft der hybriden Büroarbeit, die Arbeit von zu Hause aus und das Schicksal halbleerer Bürotürme behandelt. Und sicherlich gibt es Vorteile und Herausforderungen, Bürogebäude mit ihren einzigartigen Wasserleitungen oder dem Mangel an natürlichem Licht in Wohngebäude umzuwandeln. Was halten Sie davon?

Serhant : Ich denke, es gibt da draußen einige tolle Büros, die jetzt eine adaptive Wiederverwendung finden müssen, sei es zu Wohnzwecken, für bessere Schulbildung oder etwas Erfahrungsorientiertes. Ich habe mit Projekten zur Umwandlung von Büro- in Wohngebäude angefangen. Eines meiner ersten Projekte in der John Street im Finanzviertel [Manhattans] war ein riesiges Versicherungsgebäude, das dann in ein Wohngebäude umgewandelt wurde. Aber wissen Sie, wie Sie sagten, es ist nicht das einfachste. Sie können mit dem Bau schnell vorankommen, da das Gebäude bereits vorhanden ist. Viele Bürogebäude haben beispielsweise sehr intensive Steinfassaden, deren Neuanfertigung heute sehr teuer wäre. So toll, bumm, wir müssen es nur aufräumen. Wissen Sie, Sie könnten 12 Fuß hohe Decken haben, weil auf vielen Böden im Laufe der Jahre möglicherweise Server standen, solche Dinge.

Oder Sie geraten in Situationen, in denen es sich lediglich um Bürogebäude handelt: winzige Fenster, deren Denkmalstatus sogar die Innenrenovierung auf Wohngebäude beschränkt.

Viele dieser Bürobesitzer müssen herausfinden, was zu tun ist. Ich denke, die Zahl, die herumgeworfen wird, ist ungefähr 1,4 Billionen US-Dollar an Bürokrediten, die in den nächsten 18 bis 24 Monaten zurückgesetzt werden. Was als nächstes kommt, ist also eine große Frage.

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Marktbeobachtung : Bei MarketWatch veröffentlichen wir regelmäßig unsere Kolumne „Helfen Sie meiner Karriere“. Zweifellos hat sich die Rolle des Immobilienmaklers mit der Technologie verändert, mit einer jüngeren Gruppe von Käufern, die in der Lage sind, viel zu recherchieren, und so weiter. Sie kombinieren viele Medien- und Technologieoptionen mit Ihrem Verkauf. Welchen Rat haben Sie für angehende Agenten in dieser sich verändernden Welt?

Serhan: Offensichtlich hat sich der Prozess des Wohneigentums im Laufe der Jahre verändert. Die Erschwinglichkeit hat sich im Laufe der Jahre verändert. Doch die meisten Menschen betrachten Immobilien nicht jeden Tag als Geschäft. Und es ist eine wichtige finanzielle Entscheidung, ob Sie kaufen oder verkaufen möchten. Es gibt viele, viele Nebenkosten, die mit dem gesamten Prozess verbunden sind. Und Sie möchten doch auch beim Mieten die richtige Entscheidung treffen, oder? Es ist immer noch Geld aus Ihrer Tasche. Und selbst mit mehr Technologie, sogar mit KI, sogar mit erstaunlichen Systemen, die alles zeigen, was jemand angeblich seine eigenen Entscheidungen treffen könnte, besteht ein noch größerer Bedarf an Immobilienfachleuten, dies zu erklären.

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Etwas, das ich Agenten immer gesagt habe, um zu verstehen, dass die Leute es hassen, an jemanden verkauft zu werden, aber sie lieben es, mit Freunden einzukaufen. Aus diesem Grund ist E-Commerce beliebt – es ist einfach, ein Bild mit Freunden zu teilen und sich dafür zu engagieren. Wenn überhaupt, sehen wir, dass mit mehr Informationen mehr Entscheidungen getroffen werden müssen. Und Sie brauchen jemanden, der weiß, was er tut, der Sie durch den Prozess begleitet. Die Menschen hassen auch Konfrontationen. Die Leute wollen sich nicht wirklich repräsentieren. Natürlich können Sie als Ihr eigener Rechtsvertreter vor Gericht für sich selbst eintreten, aber würden Sie das tun?

„‚Selbst mit mehr Technologie, sogar mit KI, sogar mit erstaunlichen Systemen, die alles zeigen, was jemand angeblich seine eigenen Entscheidungen treffen könnte, besteht ein noch größerer Bedarf an Immobilienfachleuten, dies zu erklären.‘ "

Wir sehen jedes Jahr mehr Menschen, die in dieses Geschäft einsteigen, weil meiner Meinung nach immer mehr Menschen unternehmerisch tätig werden und bis 2027 etwa 50 % der Arbeitskräfte in den Vereinigten Staaten sich als Teil der Gig Economy betrachten werden.

Ich sage, denken Sie daran, dass Ihre Hauptaufgabe jeden Tag darin besteht, Geschäfte zu generieren, neue Leute kennenzulernen, neue Beziehungen aufzubauen, neue Produkte und Lagerbestände zu finden und Geschäfte abzuschließen. Und die Art und Weise, wie Sie dies auf lange Sicht am erfolgreichsten tun können, besteht darin, eine persönliche Marke aufzubauen, die über den Verkäufer hinausgeht.

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Rachel Koning Beals ist Nachrichtenredakteurin bei MarketWatch in Chicago.